2007年03月
2007年03月29日
同じ物件をいくつもの業者が紹介していますが、なぜ？（名古屋市在住のＭ・Ｎさん）
名古屋市在住のＭ・Ｎさんからの質問
よく不動産のホームページとかで、一つの同じ物件を、いくつもの不動産会社さんが紹介しているケースがありますが、なんでですか？
ＡＮＳ
今回のご質問についてですが、考えられるパターンが２つ考えられます。
①一般募集媒介契約のケース
一般募集媒介契約の場合、オーナー様はいくつもの不動産会社に募集の依頼を出すことができます。そしてこの場合、契約した不動産会社がホームページなどを使って募集することになりますので、同じ物件が数社の不動産会社からでていることになります。
※ ただし募集のみですので、面倒な管理業務はオーナー様自身で行うことになります。また、この場合、不動産会社は自社で入居者を探さないと、収入が入らないため、積極的にホームページで募集するというよりも、自社に来店されたお客様にみに紹介されるパターンが多いです。
※ また、数社の不動産会社との対応が必要になるので、賃貸経営業務が非常に煩雑になります。
②賃貸管理会社が様々な入居者募集業者に依頼を頼むケース
賃貸管理会社の場合、入居者が決まらないと、オーナー様からの入居者管理収入が入らないため、早く入居者を見つけるために、数十・数百の入居者を募集してくれる会社に依頼を出します。
そのため、たくさんの不動産会社がこぞって情報をホームページに掲載します。
※ 入居者決定後の管理は、賃貸管理会社が行います。
※ オーナー様は管理会社とのみ対応すれば良いので、面倒さがなくなります。
一概にはどちらが早いかは言えませんが、転勤などでマンションを貸す場合、オーナー様は物件の近くには居ませんので、募集と管理を両方サポートしてくれる賃貸管理会社を選ばれたほうがいいでしょう。
2007年03月26日
転勤期間の住宅ローン控除はどうなるの？（東京在住のＥ・Ｓさん）
東京在住のＥ・Ｓさんからの質問
転勤期間は賃貸に出して、住宅ローンの返済に充てようと思っています。しかし住宅ローン控除を受けるには、ローンで買ったマイホームに住んでいることが条件と聞きます。家族総出で転勤の私の場合はどうなりますか？
ＡＮＳ
残念ながら、転勤期間は住宅ローン控除を受けることができません。これは部屋を貸していても貸していなくても同じことです。
しかし、今後ずっと住宅ローン控除を受けれなくなるということではありませんのでご心配なく。
転勤から戻られましたら、再度申請することにより、住宅ローン控除の恩恵を受けれることができます。
（詳しくはお近くの税務署にお問い合わせくださいませ）
2007年03月23日
家賃収入が少ないので、確定申告をしなくてもいいて本当？（札幌在住のＫ・Ａさん）
札幌在住のＫ・Ａさんからの質問
分譲マンションを貸すに当たっても費用や経費と、家賃収入の合計が２０万円以内なら確定申告をしなくてもいいって聞いていたのですが、本当にしなくてもいいのですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡ公式ホームページ内の賃貸経営税金講座内にも掲載しておりますが、『不動産所得＝収入金額―必要経費』で考えた場合、給与以外の所得が２０万円以下の場合は、確定申告が不要です。
つまり、下記の内容を考えて、不動産所得と給与以外のその他の収入を足した金額が２０万円以内であれば必要はありません。
■収入金額
○家賃
○礼金・権利金
○共益費
○駐車場料金
※敷金・保証金は預り金となり、収入にはなりません。
■必要経費
○公租公課（固定資産税等）
○損害保険料
○修繕費
○借入金の利息
○管理費・駐車場料金・修繕積立金
○広告宣伝費
○不動産会社に支払う管理委託料
○立退料
○減価償却費
2007年03月19日
空室管理と賃貸迷っているのですが（熊本在住のR・Eさん）
熊本在住のR・Eさんの質問
３年間の転勤が決まったのですが、お部屋を空室のままにしておくと良くないと管理員さんから聞いたので、お部屋の空室管理をお願いしようと思ったのですが、ただ空き部屋にしておくのももったいないような気がして・・・賃貸も考えているのですがどっちがいいでしょうか？
ANS
正直な所、R・Eさんのケースですと賃貸に出されたほうが得策でしょう。仮に空室にした場合と、賃貸に出した場合で資産運用シュミレーションをしてみます。
例）家賃設定１０万円（敷金２ヶ月・礼金１ヶ月）でJMAにお願いした場合と空室の比較
①賃貸の場合
２ヵ月後に入居者が決定し、２年間すんでいただいたとすると、収入
家賃収入＝２４×１０００００＝２４０００００円
礼金収入＝１０００００円
収入合計＝２５０００００円出費
管理促進費（管理会社への謝礼）＝－１０００００円
リフォーム費用＝－２０００００円
管理費＝２４×５２５０＝－１２６０００円
残り１０ヶ月は空室管理にする＝１０×２１００＝－２１０００円
出費合計＝４４７０００円総収支＝＋２０５３０００円
②空室管理の場合出費
管理費＝３６×２１００＝－７５６００円
①と②を比較すると、その差１９９８４００円となります。
単純に転勤から戻ってきた時にはこれだけの差が開いています。そしてこの金額だと新車が１台買えちゃいますし、戻ってきた時にまとまったお金で住宅ローンへの繰上げ返済に充当する事も出来ますので、賃貸による資産運用をされたほうが得策といえます。
2007年03月16日
最近良く聞く「リロケーション」って何ですか？（神奈川県在住のＲ・Ｔさん）
神奈川県在住のＲ・Ｔさんからの質問
転勤期間家を空き家にしておくのがもったいないと思い（住宅ローンがあるので）、賃貸を考えていました。その後よさそうな業者さんをインターネットで探していた所、「リロケーション」という言葉を知りました。転勤期間の賃貸を意味しているのは分かるのですが、詳しい内容が知りたいのですが？
ＡＮＳ
リロケーションとはＲ・Ｔさんが思われているように、転勤期間の留守宅賃貸を意味します。
■リロケーション詳細リロケーションとは、移転や再配置のことで、英語ではRelocationだが、そこから転じて、留守宅を人に貸すことをさします。
移転や再配置という本来の意味から転じて、遠隔地や海外に転勤になった人の留守宅を賃貸住宅として貸すこと、またはその管理業務全体を指します。
企業が自社の転勤者の留守宅を借り、転勤したほかの社員に貸すという業務をする部門をもっているケースもありますが、リロケーション業務を専門に行う会社（日本分譲マンションリース協会ＪＭＡ）専門会社の場合は、依頼を受けた転勤者から自宅管理の代理権を取得して個人や企業に貸す業務を行います。
従来の「借地借家法」では借り手の立場が優位でありましたが、平成4年に改正が行われた「借地借家法」によって、定期借家権が認められるようになりました。このため、期限付きでも自宅を賃貸住宅とすることができるようになり、リロケーション市場が拡大しております。
ＪＭＡでは分譲マンションオーナー様に対してリロケーションを専門にサポートする体制が完備されていますので、オーナー様はご安心して転勤ができます。
2007年03月15日
分譲マンション貸すのにリフォームは必要？（練馬区在住のD・Tさん）
東京都練馬区在住のD・Tさんからの質問
分譲マンションを貸すにあたって、リフォームをしたほうがいいのは理解しているのですが、リフォームって多額の費用がかかるし、まとまった費用が必要になりそうなので、極力リフォームはしたくないのですが・・・
ANS
賃貸に出す時のリフォームについてですが、目的によって度合いが変化しますが、全くしないというのも考えものです。
仮に新築未入居であったり、築年数が新しく清掃程度で問題ない状況でしたら、お部屋の掃除と水周りの洗浄・設備の整備程度でいいのですが、築年数が５年以上経過したお部屋や喫煙されているお部屋の場合は目的に応じたりフォームが必要になります。
■賃料UPを重視に考えた場合
必要な箇所のみリフォームをするのと、プラスアルファでリフォームをするのとでは、賃料設定に差がでます。例えばキッチンをカウンターキッチンに改造したり、間取り自体をより入居者受けする間取りに変更したりすると、リフォーム費用は当然多くなりますが、その分家賃設定を高くする事が可能です。
■とりあえず入居者が決まればいい場合
この場合は、必要な箇所のリフォームとなりますので、クロスクリーニング・穴や破れたクロスの補修・畳の表替え・絨毯クリーニングなどを行なってから賃貸に出します。ただの部屋の清掃と比べると、入居からの申し込み件数は歴然の差が出ます。
※ ポイント
入居者の視点で考えて、「借りタイ」と思うお部屋の状況になっている事が重要です。また、まとまったリフォーム費用がない場合は、JMAのリフォームサポートシステムが大変便利です。
2007年03月12日
家賃って私が自由に決めてもいいのですか？（札幌在住のK・Nさん）
K・Nさんからの質問
住宅ローンの月々の返済・管理費・修繕積立金・駐車場使用料金を、家賃収入でまかないたいのですが、その場合家賃設定を１３万円以上にしなければいけません。賃料査定金額は１２万円前後となっております。１３万円で入居者募集をスタートしてもいいでしょうか？
ANS
査定の金額が、市場の流通価格の場合、それ以上の金額で募集するのはあまりお勧めできません。
仮に１３万円で募集した場合、流通価格より高い設定のため、入居者が決まるのに４ヶ月かかったとします。
そして１２万円５千円で募集した場合、２ヶ月で入居者が決まってとします。この場合家賃が５千違いますが、家賃発生期間が２ヶ月違います。果たしてどちらがお得でしょうか？
■家賃１３万円で３年間貸した場合
⇒ 入居者が決まるのに４ヶ月間かかったので、家賃収入期間＝３６－４＝３２ヶ月間
⇒ 家賃収入＝３２×１３＝４１６万円
■家賃１２万５千円で３年間貸した場合
⇒ 入居者が決まるのに２ヶ月間かかったので、家賃収入期間＝３６－２＝３４ヶ月間
⇒ 家賃収入＝３４×１２．５＝４２５万円
住宅ローンなどの支払いの問題などもありますが、市場の流通価格に適した価格で賃貸に出した方がいいでしょう。また、住宅ローンの借り換えを行なう事によって、月々の返済金額を下げる事も可能な場合があります。
2007年03月09日
賃貸・売買同時募集って本当にできるの？（東京在住のＴ・Ｔさん）
Ｔ・Ｔさんからの質問
賃貸と売買の同時募集システムで、「コンビニ募集」システムがあると聞きましたが、本当に賃貸と売買を同時に募集することってできるのですか？問題はないのですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡ会員１社にて、オーナー様の物件を賃貸募集・売却募集しますので、問題なく募集ができます。
仮に賃貸はＡ社・売却はＢ社で行うと、お互いに「俺が・俺が」となってしまい、本当の意味でのコンサルティングができなくなってしまいます。
その点で考えると、ＪＭＡの場合は１社完結であるため、お客様の状況を考えて、賃貸と売却の募集ウェイトを考えて活動いたします。
注意点
同時募集の場合ですが、原則どちらか先に入居者もしくは購入者が決まったほうでお願いします。
仮に賃貸入居者が決まって、「さ～契約だ」となった直後に「貸すのを辞めて売却したい」と言われて場合は対応できません。
2007年03月08日
マンション貸す場合、カーテンと照明って置いていったほうがいいの？（東京大田区在住のY・Bさん）
Y・Bさんからの質問
転勤で今住んでいるマンションを貸す予定なのですが、カーテンと照明を持っていくか・置いていくか迷っています。個人的には引越し先の部屋にはカーテンと照明が付いているので、置いていきたいのですが・・・
ANS
このケースの質問は正直なところ答えにくい部類になりますので、今回はアドバイスをさせていただきます。
まずオーナー様が置いていかれるものは、設備と残置物に分類されます。
①設備とは・・・設備とは、お部屋と一緒にその設備も貸すという扱いになりますので、万が一、修理や交換が必要となった場合は、オーナー様の責任と費用負担で修理・交換を行います。また、設備等の定期メンテナンスに要する費用も、オーナー様の負担となります。
②残置物とは・・・
残置物とは設備と違い、オーナー様には修理・交換の責任はありませんが、入居者が不要とした残置物は、入居者が勝手に処分することもできます。そして入居者が入居時に撤去を求めた場合、オーナー様の実費にて処分・もにくは引き取る事になります。
そしてどちらかを選択する場合ですが、下記の図を参考にされるといいでしょう。
図のように、戻ってきても使いたいものは「設備」・必要の無いものは「残置物」とするとスムーズに行きます。
そして今回のケースですと、カーテンと照明を戻ってきた時に「再度使用するか？」という視点で考えるといいでしょう。（高級のカーテンの場合、設備扱いされる方もいます）
※ ここで注意点ですが、何でもかんでも残置物としてしまうと、入居者は嫌がるため、募集に悪影響を及ぼすケースもあります。また入居者がオーナー様に引き取りを依頼し、費用が嵩んでしまうケースもあるので注意が必要です。
2007年03月05日
転勤期間が３年でなのですが、分譲マンションを貸してもへいきですか？（東京都在住のH・Yさん）
H・Yさんからの質問
今回私は最短で３年間の転勤が決定しました。マイホームを空室にしておくのももったいないと思ったので、賃貸に出す事を検討中ですが、戻ってきた時に部屋を借りられている方がスムーズにお部屋から出て頂けるかが心配です。何かいい方法がありますか？
ANS
賃貸に出す場合ですが、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２パターンがあります。そして今回は期限の決まった転勤ということなので、「定期借家契約」にて賃貸にだされることをお勧めいたします。
①定期借家契約とは？
定期借家契約とは、期間を決めた賃貸借契約のことを意味します。期間が決まっていますので、入居者は期間満了と共に退出する必要があります。
つまり、転勤の期間のみ賃貸に出したい場合は、定期借家契約で賃貸に出せば、オーナー様が転勤から戻られる時は、入居者がいないので、問題なくマイホームに再居住できることになります。
②定期借契約のデメリット
入居者にとっては「期間の制限」が発生しますので、通常の市場価格（家賃）よりも、若干下げて入居募集を行なわないと、入居者が付きにくいデメリットがあります。また、入居者が法人契約での申し込みの場合、定期借家契約ですとNGというケースもあります。
2007年03月05日
札幌への転勤が決まった、埼玉県在住のＴ・Ｋさんの場合
Ｔ・Ｋさんからの質問
会社都合により転勤を余儀なくされ、購入したファミリーマンションを貸さなければならなくなったのですが、その際にＪＭＡが分譲マンションを専門で賃貸しているということと、家賃保証システムを行っているということを知ったのですが、具体的に家賃保証システムってどんなシステムなんですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡの家賃保証システムについてのご解答ですが、分かりやすくまとめますと、「入居者がいない期間もお客様のお部屋の家賃を保証するシステム」となります。
それでは実際に家賃保証システムの流れをお伝えします。
①まずはオーナー様とJMA会員店舗にて、家賃保証システムの契約を結びます。
↓
②免責期間経過後は、入居者がいない状態でも、オーナー様とJMA会員とで設定した保証金額を、永続的にJMA会員がオーナー様にお支払いいたします。
↓
③完全家賃保証ですので、万が一入居者が家賃を滞納しても、オーナー様には滞りなく保証金額をお支払いいたします。
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