分譲マンション貸したい人の生の声（JMAシステムへの質問）
2007年03月19日
空室管理と賃貸迷っているのですが（熊本在住のR・Eさん）
熊本在住のR・Eさんの質問
３年間の転勤が決まったのですが、お部屋を空室のままにしておくと良くないと管理員さんから聞いたので、お部屋の空室管理をお願いしようと思ったのですが、ただ空き部屋にしておくのももったいないような気がして・・・賃貸も考えているのですがどっちがいいでしょうか？
ANS
正直な所、R・Eさんのケースですと賃貸に出されたほうが得策でしょう。仮に空室にした場合と、賃貸に出した場合で資産運用シュミレーションをしてみます。
例）家賃設定１０万円（敷金２ヶ月・礼金１ヶ月）でJMAにお願いした場合と空室の比較
①賃貸の場合
２ヵ月後に入居者が決定し、２年間すんでいただいたとすると、収入
家賃収入＝２４×１０００００＝２４０００００円
礼金収入＝１０００００円
収入合計＝２５０００００円出費
管理促進費（管理会社への謝礼）＝－１０００００円
リフォーム費用＝－２０００００円
管理費＝２４×５２５０＝－１２６０００円
残り１０ヶ月は空室管理にする＝１０×２１００＝－２１０００円
出費合計＝４４７０００円総収支＝＋２０５３０００円
②空室管理の場合出費
管理費＝３６×２１００＝－７５６００円
①と②を比較すると、その差１９９８４００円となります。
単純に転勤から戻ってきた時にはこれだけの差が開いています。そしてこの金額だと新車が１台買えちゃいますし、戻ってきた時にまとまったお金で住宅ローンへの繰上げ返済に充当する事も出来ますので、賃貸による資産運用をされたほうが得策といえます。
2007年03月16日
最近良く聞く「リロケーション」って何ですか？（神奈川県在住のＲ・Ｔさん）
神奈川県在住のＲ・Ｔさんからの質問
転勤期間家を空き家にしておくのがもったいないと思い（住宅ローンがあるので）、賃貸を考えていました。その後よさそうな業者さんをインターネットで探していた所、「リロケーション」という言葉を知りました。転勤期間の賃貸を意味しているのは分かるのですが、詳しい内容が知りたいのですが？
ＡＮＳ
リロケーションとはＲ・Ｔさんが思われているように、転勤期間の留守宅賃貸を意味します。
■リロケーション詳細リロケーションとは、移転や再配置のことで、英語ではRelocationだが、そこから転じて、留守宅を人に貸すことをさします。
移転や再配置という本来の意味から転じて、遠隔地や海外に転勤になった人の留守宅を賃貸住宅として貸すこと、またはその管理業務全体を指します。
企業が自社の転勤者の留守宅を借り、転勤したほかの社員に貸すという業務をする部門をもっているケースもありますが、リロケーション業務を専門に行う会社（日本分譲マンションリース協会ＪＭＡ）専門会社の場合は、依頼を受けた転勤者から自宅管理の代理権を取得して個人や企業に貸す業務を行います。
従来の「借地借家法」では借り手の立場が優位でありましたが、平成4年に改正が行われた「借地借家法」によって、定期借家権が認められるようになりました。このため、期限付きでも自宅を賃貸住宅とすることができるようになり、リロケーション市場が拡大しております。
ＪＭＡでは分譲マンションオーナー様に対してリロケーションを専門にサポートする体制が完備されていますので、オーナー様はご安心して転勤ができます。
2007年03月09日
賃貸・売買同時募集って本当にできるの？（東京在住のＴ・Ｔさん）
Ｔ・Ｔさんからの質問
賃貸と売買の同時募集システムで、「コンビニ募集」システムがあると聞きましたが、本当に賃貸と売買を同時に募集することってできるのですか？問題はないのですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡ会員１社にて、オーナー様の物件を賃貸募集・売却募集しますので、問題なく募集ができます。
仮に賃貸はＡ社・売却はＢ社で行うと、お互いに「俺が・俺が」となってしまい、本当の意味でのコンサルティングができなくなってしまいます。
その点で考えると、ＪＭＡの場合は１社完結であるため、お客様の状況を考えて、賃貸と売却の募集ウェイトを考えて活動いたします。
注意点
同時募集の場合ですが、原則どちらか先に入居者もしくは購入者が決まったほうでお願いします。
仮に賃貸入居者が決まって、「さ～契約だ」となった直後に「貸すのを辞めて売却したい」と言われて場合は対応できません。
2007年03月05日
札幌への転勤が決まった、埼玉県在住のＴ・Ｋさんの場合
Ｔ・Ｋさんからの質問
会社都合により転勤を余儀なくされ、購入したファミリーマンションを貸さなければならなくなったのですが、その際にＪＭＡが分譲マンションを専門で賃貸しているということと、家賃保証システムを行っているということを知ったのですが、具体的に家賃保証システムってどんなシステムなんですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡの家賃保証システムについてのご解答ですが、分かりやすくまとめますと、「入居者がいない期間もお客様のお部屋の家賃を保証するシステム」となります。
それでは実際に家賃保証システムの流れをお伝えします。
①まずはオーナー様とJMA会員店舗にて、家賃保証システムの契約を結びます。
↓
②免責期間経過後は、入居者がいない状態でも、オーナー様とJMA会員とで設定した保証金額を、永続的にJMA会員がオーナー様にお支払いいたします。
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③完全家賃保証ですので、万が一入居者が家賃を滞納しても、オーナー様には滞りなく保証金額をお支払いいたします。
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