賃貸経営についてのご質問
2007年08月07日
住宅ローンを組んでるんですが、マンション貸せます？（神奈川県在住のＩ・Ｏさん）
神奈川県在住のＩ・Ｏさんからの質問
今のマンションは住宅ローンを組んで購入していますが、以前住宅ローンを組む時に、住宅ローンは自分が住むために取得するマイホームを購入するために組むローンなので、それ以外の用途では使用できないと言われました。今回転勤でマンションの賃貸を検討中ですが、大丈夫ですかね？？
ＡＮＳ
住宅ローンはマイホームを購入する目的のみ対応しているローンなので、賃貸の場合は賃貸物件購入向けのローンしか借りることが出来ません。
ただし、当初はマイホーム購入のために購入した住宅ローンを返済中の物件を、転勤や転職、介護などでやむを得ない理由で融資物件に住むことが出来ない場合が出てきて、賃貸にすることを検討する人が多いのも事実です。このような場合、住宅金融公庫ならびに民間金融機関の場合の対応は次のとおりです
【住宅金融公庫の場合】
やむを得ない理由により一時的に融資住宅に居住できない人については、融資物件を管理できるひとをたてることでご返済を継続することができる”という規定になっており、事前に返済中の金融機関へ「融資住宅留守管理承認申請書」を提出して承認を事前に得る必要があります。ちなみに、居住できない期間は３年以内でそれ以上の場合は別途金融機関へ相談が必要となります。なお、無断で融資住宅を賃貸したりすると契約に違反することになり、融資金の全額を一括し、違約金を支払う必要が出てくる可能性があります。
【民間金融機関の場合】
本来はマイホームのためのローンなので、賃貸物件の住宅ローンに借り替える必要があるのが原則です。ただし、転勤や転職、結婚や親との同居など、借入当初は予想できなかったやむを得ない理由があり引き続き問題なく返済ができれば、住宅ローンの残債がある物件をそのまま賃貸にすることを容認する場合もあります。
いずれにしても、住宅ローンを借りている金融機関によって、融資物件に住むことをやめて賃貸にする場合の対応には違いがあります。場合によっては、上記のように契約違反ということで一括返済を求められる可能性もあります。
2007年08月02日
賃貸について分かりやすく書いてある本ってある？（千葉県在住のＭ・Ｙさん）
千葉県在住のＭ・Ｙさんからの質問
賃貸って税金やら法律やら非常に面倒なことが多いですが、全てを不動産会社の方々に任せるわけにもいかないし、何かあったときに必用な知識をがあれば対処も早いと思い、本を何冊か購入しようと考えています。何かお勧めな本ってあります？
ＡＮＳ
人によって見やすい本は違うのでなんとも言えませんが、私個人的にお勧めな本をご紹介させていただきます。
賃貸経営において、起こりそうなトラブルとその解決方法が掲載されています。この本を読んでいて分かりにくいとことなどがあったら不動産管理会社に質問してみましょう。
投資用ワンルームやアパートオーナー向けの本ではありますが、マイホームを賃貸に出される方でも十分納得される本です。税金の事が分かりやすく説明されています。
2007年08月02日
サブリースと家賃保証ってどう違うの？（名古屋市在住のＴ・Ｄさん）
名古屋市在住のＴ・Ｄさんからの質問
今回マンションを貸すにあたり、いくつかの不動産業者に相談しておりますが、私個人としては空室期間も賃料収入があるサブリースというシステムを希望しております。
ですが違う会社では家賃保証といっており、サブリースと家賃保証がどう違うのかが分かりません。
ＡＮＳ
どちらも月々の家賃を保証するということでは変わりませんが、オーナー様との契約の違いで、サブリースか家賃保証かが決まってきます。
①サブリースとは
サブリースとは、オーナー様のお部屋を一旦管理を行う会社が借り上げて、その物件を入居者に貸し出す形になりますので、オーナー様と管理会社で賃貸借契約を結んでいるから万が一入居者がいない期間でも賃貸借（オーナーと管理会社）は成立しているため、家賃が発生する仕組みとなっております。
※ 但し、いくつかの条件や設定があります。
②家賃保証とは
こちらは通常の管理委託契約に、ある一定期間が過ぎたら空室でも家賃を保証しますよとい条件をつけた仕組みですので、借り上げる「サブリース」とは契約の種類や条件が根本的に違います。
どちらがいいとは一概には言えませんが、たまに保証額をわざと高めに設定する会社がありますが、そういう会社だいたいが１年後・２年後などにこまめに保証額の減額を行ってきます。
ですので管理会社を選ぶ場合ですが、賃料設定や保証設定よりも「システム」を基準に選ばれる事をお勧めいたします。
2007年05月18日
再募集と売却どっちがいいの？（神奈川県在住のK・Fさん）
神奈川県在住のK・Fさんからの質問
転勤を理由に賃貸に出しましたが、３年間借りて頂いた入居者さんが退去します。通常でしたら再募集という流れになるのでしょうが、どうやら今回の転勤はしばらく戻れなさそうなので、こちらで新しくマイホームを購入するか迷っています。そのためには頭金として、現在貸しているマンションを売却する必用があるのですが、どうしたらいいですかね？
ANS
通常転勤を理由に賃貸か売買で迷われ、なかなか結論を出しにくい方にするアドバイスですが、「今回の転勤が栄転ならご売却、期間限定の転勤なら賃貸」と勧めています。
今回のケースでしたら、ほぼ栄転に近い状態ですので、悩まれているのでしたら、ご売却をお勧めいたします。また、今回は新築のご購入を希望されているという事ですが、もし今後転勤があった時のためにも、借り手がつきやすい場所を購入されたほうがいいでしょう。
2007年04月10日
駐車場付の部屋と無しの部屋ではどのくらい家賃が変わるの？（東京在住のE・Fさん）
東京在住のE・Fさんからの質問
今住んでいるマンションには駐車場があるのですが、管理規約の中で、賃貸で借りられる方は使用できないとなっています。そのため駐車場があっても、駐車場無しでの入居者募集となります。聞くところによると、駐車場付のお部屋のほうが高く貸せるとの事ですが、実際に家賃はどのくらい変わってきますか？
ANS
分譲マンションのファミリータイプを賃貸として借りられる方の場合、車を所有されている方が多いため、駐車場があったほうがいいことは確かですが、都内のマンションでは駐車場がないタイプのマンションが多数あります。そしてそういったマンションの借り手がないというわけではなく、実際には入居を検討される方は多数います。ですので、駐車場がないといってもさほど大きな問題ではありません。
通常駐車場がある部屋とない部屋では、近隣の駐車場の相場を考えて料金設定が変わりますので、今回E・Fさんのケースですと、さほど悩まれなくてもいいでしょう。
実際にマンションに駐車場がない場合は、入居者さんがお部屋を斡旋された不動産会社を通して、駐車場を探されますので、特段問題はありません。
2007年04月07日
東京ルールってなんですか？（東京在住のＤ・Ｓさんからの質問）
東京在住のＤ・Ｓさんかｒの質問
入居者さんがお部屋を退去された後、お部屋の修繕を私と入居者さんとで負担するのは分かりますが、その負担を東京ルールにのっとって行うということですが、「東京ルール」って具体的になんですか？
ＡＮＳ
東京ルールとは東京との条例でありますが、近年では全国の入居者退去時の修繕負担（原状回復）の指針の一つになっております。
そして、近年賃貸における修繕トラブルが相次ぐ中、対処方法として具体的な修繕負担を示したものです。
イメージとしましては、下記の内容に基づいて記載されています。
①退去時における住宅の損耗等の復旧については、当事者間の特約がある場合又は賃借人の責めに帰すべき事由により復旧の必要が生じた場合を除き賃貸人が行うとされていること。
②住宅の使用及び収益に必要な修繕については、当事者間の特約がある場合又は賃借人の責めに帰すべき事由により修繕の必要が生じた場合を除き賃貸人が行うとされていること。
つまり、入居者が通常使用でお部屋で生活していた場合は、修繕費はオーナー様の負担ということになります。（もちろん、入居者の過失によるお部屋の損傷は入居者負担となります）
2007年04月03日
入居者が勝手にペットを飼ったらどうなるの？（横浜在住のＡ・Ｂさん）
横浜在住のＡ・Ｂさんからの質問
今回賃貸に出す私のマンションは、管理規約の中ではペットを飼ってもいいことになっています。
しかし、私個人はペットアレルギーなので、入居者にはペットの飼育は禁止にしていますが、もし勝手に入居者がペットを飼ったら・・・
この場合具体的にはどのような対処方法を取って頂けるのですか？
ＡＮＳ
このようなトラブルは、正直な話少なからずあります。賃貸借契約で目立つように「ペット禁止」と記入し、尚且つ口頭で説明しても、ペットを飼う人はごくまれに居ます。
ですが契約上、ペットの飼育を合意しての入居ですので、このようなケースの場合は毅然とした態度で入居者に飼育を止めるように対処します。そして飼育を止めない場合は、退去通知を勧告します。
また、ペットを禁止に係らずペットを飼育した場合、お部屋を通常に使用したということにはなりませんので、原状回復時にはそれ相応のペナルティを不良入居者には取らせませので、匂いやお部屋の痛みなどに関しましても、問題はありません。
2007年03月29日
同じ物件をいくつもの業者が紹介していますが、なぜ？（名古屋市在住のＭ・Ｎさん）
名古屋市在住のＭ・Ｎさんからの質問
よく不動産のホームページとかで、一つの同じ物件を、いくつもの不動産会社さんが紹介しているケースがありますが、なんでですか？
ＡＮＳ
今回のご質問についてですが、考えられるパターンが２つ考えられます。
①一般募集媒介契約のケース
一般募集媒介契約の場合、オーナー様はいくつもの不動産会社に募集の依頼を出すことができます。そしてこの場合、契約した不動産会社がホームページなどを使って募集することになりますので、同じ物件が数社の不動産会社からでていることになります。
※ ただし募集のみですので、面倒な管理業務はオーナー様自身で行うことになります。また、この場合、不動産会社は自社で入居者を探さないと、収入が入らないため、積極的にホームページで募集するというよりも、自社に来店されたお客様にみに紹介されるパターンが多いです。
※ また、数社の不動産会社との対応が必要になるので、賃貸経営業務が非常に煩雑になります。
②賃貸管理会社が様々な入居者募集業者に依頼を頼むケース
賃貸管理会社の場合、入居者が決まらないと、オーナー様からの入居者管理収入が入らないため、早く入居者を見つけるために、数十・数百の入居者を募集してくれる会社に依頼を出します。
そのため、たくさんの不動産会社がこぞって情報をホームページに掲載します。
※ 入居者決定後の管理は、賃貸管理会社が行います。
※ オーナー様は管理会社とのみ対応すれば良いので、面倒さがなくなります。
一概にはどちらが早いかは言えませんが、転勤などでマンションを貸す場合、オーナー様は物件の近くには居ませんので、募集と管理を両方サポートしてくれる賃貸管理会社を選ばれたほうがいいでしょう。
2007年03月23日
家賃収入が少ないので、確定申告をしなくてもいいて本当？（札幌在住のＫ・Ａさん）
札幌在住のＫ・Ａさんからの質問
分譲マンションを貸すに当たっても費用や経費と、家賃収入の合計が２０万円以内なら確定申告をしなくてもいいって聞いていたのですが、本当にしなくてもいいのですか？
ＡＮＳ
ＪＭＡ公式ホームページ内の賃貸経営税金講座内にも掲載しておりますが、『不動産所得＝収入金額―必要経費』で考えた場合、給与以外の所得が２０万円以下の場合は、確定申告が不要です。
つまり、下記の内容を考えて、不動産所得と給与以外のその他の収入を足した金額が２０万円以内であれば必要はありません。
■収入金額
○家賃
○礼金・権利金
○共益費
○駐車場料金
※敷金・保証金は預り金となり、収入にはなりません。
■必要経費
○公租公課（固定資産税等）
○損害保険料
○修繕費
○借入金の利息
○管理費・駐車場料金・修繕積立金
○広告宣伝費
○不動産会社に支払う管理委託料
○立退料
○減価償却費
2007年03月15日
分譲マンション貸すのにリフォームは必要？（練馬区在住のD・Tさん）
東京都練馬区在住のD・Tさんからの質問
分譲マンションを貸すにあたって、リフォームをしたほうがいいのは理解しているのですが、リフォームって多額の費用がかかるし、まとまった費用が必要になりそうなので、極力リフォームはしたくないのですが・・・
ANS
賃貸に出す時のリフォームについてですが、目的によって度合いが変化しますが、全くしないというのも考えものです。
仮に新築未入居であったり、築年数が新しく清掃程度で問題ない状況でしたら、お部屋の掃除と水周りの洗浄・設備の整備程度でいいのですが、築年数が５年以上経過したお部屋や喫煙されているお部屋の場合は目的に応じたりフォームが必要になります。
■賃料UPを重視に考えた場合
必要な箇所のみリフォームをするのと、プラスアルファでリフォームをするのとでは、賃料設定に差がでます。例えばキッチンをカウンターキッチンに改造したり、間取り自体をより入居者受けする間取りに変更したりすると、リフォーム費用は当然多くなりますが、その分家賃設定を高くする事が可能です。
■とりあえず入居者が決まればいい場合
この場合は、必要な箇所のリフォームとなりますので、クロスクリーニング・穴や破れたクロスの補修・畳の表替え・絨毯クリーニングなどを行なってから賃貸に出します。ただの部屋の清掃と比べると、入居からの申し込み件数は歴然の差が出ます。
※ ポイント
入居者の視点で考えて、「借りタイ」と思うお部屋の状況になっている事が重要です。また、まとまったリフォーム費用がない場合は、JMAのリフォームサポートシステムが大変便利です。
2007年03月12日
家賃って私が自由に決めてもいいのですか？（札幌在住のK・Nさん）
K・Nさんからの質問
住宅ローンの月々の返済・管理費・修繕積立金・駐車場使用料金を、家賃収入でまかないたいのですが、その場合家賃設定を１３万円以上にしなければいけません。賃料査定金額は１２万円前後となっております。１３万円で入居者募集をスタートしてもいいでしょうか？
ANS
査定の金額が、市場の流通価格の場合、それ以上の金額で募集するのはあまりお勧めできません。
仮に１３万円で募集した場合、流通価格より高い設定のため、入居者が決まるのに４ヶ月かかったとします。
そして１２万円５千円で募集した場合、２ヶ月で入居者が決まってとします。この場合家賃が５千違いますが、家賃発生期間が２ヶ月違います。果たしてどちらがお得でしょうか？
■家賃１３万円で３年間貸した場合
⇒ 入居者が決まるのに４ヶ月間かかったので、家賃収入期間＝３６－４＝３２ヶ月間
⇒ 家賃収入＝３２×１３＝４１６万円
■家賃１２万５千円で３年間貸した場合
⇒ 入居者が決まるのに２ヶ月間かかったので、家賃収入期間＝３６－２＝３４ヶ月間
⇒ 家賃収入＝３４×１２．５＝４２５万円
住宅ローンなどの支払いの問題などもありますが、市場の流通価格に適した価格で賃貸に出した方がいいでしょう。また、住宅ローンの借り換えを行なう事によって、月々の返済金額を下げる事も可能な場合があります。
2007年03月08日
マンション貸す場合、カーテンと照明って置いていったほうがいいの？（東京大田区在住のY・Bさん）
Y・Bさんからの質問
転勤で今住んでいるマンションを貸す予定なのですが、カーテンと照明を持っていくか・置いていくか迷っています。個人的には引越し先の部屋にはカーテンと照明が付いているので、置いていきたいのですが・・・
ANS
このケースの質問は正直なところ答えにくい部類になりますので、今回はアドバイスをさせていただきます。
まずオーナー様が置いていかれるものは、設備と残置物に分類されます。
①設備とは・・・設備とは、お部屋と一緒にその設備も貸すという扱いになりますので、万が一、修理や交換が必要となった場合は、オーナー様の責任と費用負担で修理・交換を行います。また、設備等の定期メンテナンスに要する費用も、オーナー様の負担となります。
②残置物とは・・・
残置物とは設備と違い、オーナー様には修理・交換の責任はありませんが、入居者が不要とした残置物は、入居者が勝手に処分することもできます。そして入居者が入居時に撤去を求めた場合、オーナー様の実費にて処分・もにくは引き取る事になります。
そしてどちらかを選択する場合ですが、下記の図を参考にされるといいでしょう。
図のように、戻ってきても使いたいものは「設備」・必要の無いものは「残置物」とするとスムーズに行きます。
そして今回のケースですと、カーテンと照明を戻ってきた時に「再度使用するか？」という視点で考えるといいでしょう。（高級のカーテンの場合、設備扱いされる方もいます）
※ ここで注意点ですが、何でもかんでも残置物としてしまうと、入居者は嫌がるため、募集に悪影響を及ぼすケースもあります。また入居者がオーナー様に引き取りを依頼し、費用が嵩んでしまうケースもあるので注意が必要です。
2007年03月05日
転勤期間が３年でなのですが、分譲マンションを貸してもへいきですか？（東京都在住のH・Yさん）
H・Yさんからの質問
今回私は最短で３年間の転勤が決定しました。マイホームを空室にしておくのももったいないと思ったので、賃貸に出す事を検討中ですが、戻ってきた時に部屋を借りられている方がスムーズにお部屋から出て頂けるかが心配です。何かいい方法がありますか？
ANS
賃貸に出す場合ですが、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２パターンがあります。そして今回は期限の決まった転勤ということなので、「定期借家契約」にて賃貸にだされることをお勧めいたします。
①定期借家契約とは？
定期借家契約とは、期間を決めた賃貸借契約のことを意味します。期間が決まっていますので、入居者は期間満了と共に退出する必要があります。
つまり、転勤の期間のみ賃貸に出したい場合は、定期借家契約で賃貸に出せば、オーナー様が転勤から戻られる時は、入居者がいないので、問題なくマイホームに再居住できることになります。
②定期借契約のデメリット
入居者にとっては「期間の制限」が発生しますので、通常の市場価格（家賃）よりも、若干下げて入居募集を行なわないと、入居者が付きにくいデメリットがあります。また、入居者が法人契約での申し込みの場合、定期借家契約ですとNGというケースもあります。
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